RIEŠITE ALEBO CHCETE RIEŠIŤ OTÁZKU BÝVANIA ??

Napísal VIP Reality, 05.01.2015 

Ak ste na túto otázku odpovedali áno, tak nasledujúce riadky sú určené práve Vám. V prípade riešenia tejto otázky sa Vám pokúsime vysvetliť a dať jednoduchý návod na to, ako si vybrať tú lepšiu, správnu variantu z nasledujúcich dvoch možnosti:

1.      Prenajať si byt? 

                 alebo                     

2.   Požičať si na byt?

Ktorá z možností  je lacnejšia? Výhodnejšia? Efektívnejšia?

Dovolíme si tvrdiť, že v súčasnej dobe vlastné bývanie vychádza lacnejšie ako prenájom bytu. Je to spôsobené predovšetkým nízkymi úrokovými sadzbami z hypotekárnych úverov a realatívne nízkymi cenami nehnuteľností.

Samozrejme situácia každého klienta je individuálna, keďže ceny a nájmy nehnuteľností sa v rôznych regiónoch líšia. No gró je nemenné. Ako si overiť predošlé tvrdenie výhodnosti vlastného bývania? Ponúkame Vám návod, ako si prepočítať výhodnosť kúpy nehnuteľnosti.

Úver vs. nájom

V praxi sa stretávame často s tým, že klienti sa pri rozhodovaní o bývaní sústreďujú na porovnávanie výšky nájmu a výšky splátky hypotekárneho úveru. No takéto výpočty sú chybné, pretože pri porovnávani väčšinou neberú do úvahy ďalšie náklady, ktoré sú s vlastným bývaním spojené a častokrát zabúdajú na to, že splátka hypotéky sa neskladá iba zo splátky istiny, ale aj zo splátky úrokov.

Čo splátka istiny vlastne znamená? Splátka istiny, pri jednoduchom vysvetlení znamená, že úver splatíme napr. za 20 rokov a nehnutelnosť následne bude naša aj bez úveru. Z toho vychádza, že pri porovnávaní nemôžeme počítať so splátkou istiny (s touto logikou by 10 ročná hypotéka nikdy nemohla byť lepšia, lacnejšia ako nájom, pretože má vysokú splátku). Z predchadzájucich riadkov vyplýva, že nájom porovnávame s úrokom z hypotéky (plus náklady na byt).

Mať byt v prenájme znamená platiť zaň nájom. Nájom v sebe zahŕňa dve základné zložky. V prvom rade nájom pozostáva z výnosu pre majiteľa za požičanie bytu a následne z nákladov na správu tohto bytu, ktoré musíte vy, ako nájomca niesť (napr. nájomné, energie, poistenie, fond opráv, dane a pod.)

Pri porovnaní výhodnosti nájmu a vlastného bývania by sme teda mali brať do úvahy predovšetkým nájom bytu, t.z. nájomné, ktoré vyšie bolo uvedené ako náklady na správu bytu a úroky zaplatené z hypotekárneho úveru.

Uvedieme si to na príklade

30 ročný klient sa rozhodol riešiť otázku bývania. Uvažuje nad dvoma možnosťami, buď si byt prenájme za 400 €/mes., alebo si ho kúpi za 50 000 €.

Ak sa klient rozhodne pre nájom, bude musieť znášať náklady, ktoré sme už spomínali vyššie. Ak sa rozhodne pre kúpu bytu, ktorú bude financovať z poskytnutého hypotekárneho úveru vo výške 100% kúpnej ceny zakladanej nehnutelnosti, potom úroky platené počas celej doby úveru sa budú pohybovať približne vo výške 100 €/mes.. Ak k úrokom pripočítame aj náklady na správu bytu vo výške 220 €/mes. v konečnom zúčtovaní bude klient platiť 320 €/mes.

Na základe tohto jednoduchého príkladu sa nám potvrdil výrok, ktorý sme vyslovili v úvode tohto príspevku, že vlastné bývanie je finančne výhodnejšie ako nájom.

Ak Vám daný príklad dopomohol k rozhodnutiu kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť, odporúčame ďalší postup, ako si zabezpečiť vysnívané bývanie.

V prvom rade neváhajte kontaktovať naše VIP Reality hypotekárene centrum s požiadavkou na vypracovanie ponuky. Naši hypotekární odborníci následne prehodnotia Vašu finančnú situáciu a pripravia pre Vás najvýhodnejšiu ponuky hypoterkárneho úveru. Po Vašom rohodnutí o prijatí vypracovanej ponuky sa VIP Reality postarajú o všetky náležitosti, ktoré s hľadaním a kúpou nehnutelností súvisia.

Pri zvažovaní o vhodnej ponuke hypotekárne úveru klient sa väčšinou zameriava na výšku úrokovej sadzby a jej nemennosť. Samozrejme, výška úrokovej sadzby je iná, ak požadujeme úver vo výške 100% kupovanej nehnutelnosti a vo výške napr. 70%. Všeobecne klientom odporúčame mať fyzicky k dispozícii, záleži od prípadu, aspoň 10-20% z hodnoty kúpnej ceny.  

Dôležitú úlohu pri rozhodovaní zohráva aj doba fixácie úrokovej sadzby. Jej výška sa následne po jej skončení môže meniť smerom nahor.  V lepšom prípade, ak dôjde k zmene o 1 alebo 2 percentuálne body, výška splátky nebude zvlásť významne narastať. Ak by úroková sadzba vzrástla výrazne (napríklad na 7% pa), bolo by to pravdepodobne v časoch vysokej inflácie, čo by sa následne prajavilo aj  rýchlejším rastom nájmov a  cien nehnuteľností.

Výhody vs. nevýhody

Okrem finančných kritérií, ktoré sme analyzovali v príklade, je potrebné vziať do úvahy aj kritériá nefinančné. Typicky uvádzanou výhodou vlastného bývania je jeho dlhodobá stabilita – dlhodobé bývanie na jednom mieste, nesťahujeme sa a môžeme s nehnuteľnosťou lepšie nakladať. Naopak, výhodou prenájmu je jeho vysoká variabilita, t.z. kedykoľvek môžeme veľmi jednoducho zmeniť adresu, ak sa nám to hodí podľa aktuálnej situácii.

V prípade vlastného bývania investujeme do vlastnej nehnuteľnosti, ktorú financujeme hypotékou, ktorá postupne klesá. Naopak, v prípade nájomného bývania máme iba dlh, ktorým je nájom. To, že nemáme vlastné bývanie, ale bývať chceme, je tiež určitá forma dlhu. Tento dlh neklesá, ba dokonca rastie (nominálne - podľa toho, ako budú rásť ceny nehnuteľností). Nájomné bývanie sa podobá hypotéke, ktorá má nekonečnú splatnosť. Platíme len úroky, istina neklesá. Dokonca rastie, pretože hypotéka je stále 100% ceny nehnuteľnosti a cena nehnuteľnosti rastie.

Záver

Preto ak chceme jedného dňa bývať vo vlastnom, ale zatiaľ bývame v nájme, je pre nás rizikom rast cien nehnuteľností. Až budeme budovať vlastné bývanie, môžu byť ceny nehnuteľností o desiatky percent iné ako v súčasnosti. Napr. v roku 2008 boli ceny nehnuteľností vysoké, nájmy (voči cene) nízke a hypotekárne úvery za 5,5% p.a. V tedajšej situácii by sa oplatilo počkať s nákupom vlastného bytu a zatiaľ bývať v nájme. No v súčasnosti je situácia opačná. Za súčasných podmienok vychádza lacnejšie vlastné bývanie ako nájom. No samozrejme sú regióny, resp. nehnutelnosti pri ktorých to ale neplatí. Naše odporúčania platía pre trhovú situáciu, ktorá panuje momentálne na Slovensku v roku 2014. 

Text : VIP Reality

Foto :  byznys.lidovky.cz